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城市綜合體的“綜合之困”
發布日期：2014年08月13日瀏覽次數：次
杭州將開發100個不同業態、不同主題的城市綜合體，合肥在建城市綜合體超過20個，昆明開發規劃運營的綜合體項目達12個之多。
如同地價的一夜飆升，城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。在巨大光環的吸引下，不少人認為當今商業地產已步入城市綜合體“唱主角”的時代。甚至有不少地方政府固執相信，城市經濟發展之間的競爭，也要靠城市綜合體決勝負。
大規模、大體量、全業態，一座又一座“城中之城”平地而起時，在改變城市面貌的同時，也嚴重挑戰著城市的消化能力。
新城區博弈
應該說，城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。城市作為一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現“城市綜合體”這種綜合物業。因此，“城市綜合體”必要的土壤是“大都市”。
而中國的“特異現象”是，二三線城市是對綜合體最熱情的地方，“雖然經濟還沒有發展到一線城市的水平，但其開發的積極程度甚至超過了一線城市”。北京嘉億引領國際商業管理機構董事長鄂麗華搖頭嘆道。
城市綜合體的大體量、全功能的設計，主流開發商的實力打造，大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個城市的地標性建筑，甚至成為城市的名片。對于提升區域土地價值，對于拉動就業和提高稅收，對于政府的“政績形象”來說實在是絕佳的選擇。“一舉多得，無怪乎各級城市政府在助推上趨之若鶩。”一位業內人士說，城市綜合體從各方面利益上都“迎合”和“滿足”了地方政府。于是，各地政府推波助瀾，開發商積極性高漲，城市綜合體開始蜂擁四起。
若無綜合體，不做新城區。“許多城市的新城區開發，政府還規定必須要有綜合體的配備。”漢博投資集團董事長朱友軍說。為什么要規定這一點？“一是出業績，二是因為綜合體里面的酒店等商業部分，可以為當地帶來穩定的就業和稅收。現在70％的二三線城市的政府都已經意識到這一點。”
DTZ戴德梁行華北區董事張家鵬對此也頗為無奈。“地理位置稍偏、特別新的新城區，不太適宜綜合體的開發。但一般政府是不會答應的。”他隨后強調“新區開發往往是開發商和政府在進行博弈。”張家鵬說道：“新城區的開發建設應該是先有人住，再有產業，再有寫字樓，再有商業這樣一個順序。而政府往往是反過來想。先出綜合體、先出商業，因為這些看上去，馬上業績斐然。”
據漢博研究院研究數據表明，適合大型商業出現的城市宏觀經濟參數的共性特點為：二線城市GDP超過800億元，城鎮居民人均可支配收入超過5000元，城鎮居民人均消費性支出大于4000元。因此，董事長朱友軍特別強調了新城區的開發培養一定“得先見到人”，隨后方可“慢慢培養商氣”。
例如浙江寧波的東部新城和洲區，雖然都是寧波的新城開發項目，但二者的表現結果卻截然不同。洲區走的是專家路線，它的開發程序是：先配備大量的生活配套，包括學校入駐、醫療機構入駐，并開發了大量住宅。當入住率到了一定程度，大量人口成功引入時，才引進了大連萬達，成功開發城市綜合體。而東部新城相反，走的是政府主導路線。它在常駐人口、消費人氣沒有完全到位、豐足的情況下，商業先行，開發大量的酒店，商業，甚至獨出心裁，引進創意產業。“現在是情況慘淡”，朱友軍很不能理解：“在沒有大量的消費人口支持的情況下就開發商業，上哪去找人消費？”
“政府引導”并非萬能
眾所周知，與政府合作的新城區開發，土地價格自然低廉。但一些開發商對未來明顯估量不足：地雖然很便宜地拿下，但是項目今后能否做得起來？朱友軍告訴記者，由于商業開發經驗不足，一些開發商的這種無意識狀態，在一些三線城市如臺州、南通等的偏遠新城區開發中，“表現最為可怕。”“他們認為以低價拿到新區最好的土地，政府又給予許多優惠，開發綜合體問題不大。但殊不知，綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業未來的運營成本。”
因此，也就不難想象，在這樣雙重，甚至多重的因素影響下，有多少表面華麗的城市綜合體，正行走在“幸與不幸之間”。
中國城市商業網點建設管理聯合會副秘書長董利給記者舉了個湖南益陽“福中福。國際城”的案例。
這是一個離市中心不遠20萬平方米的大型綜合體。“整個項目氣勢恢宏，很漂亮，但卻閑置了好幾年，目前僅有零星商家進駐，經營慘淡，租戶怨聲載道。”董利說。而影響不僅止于此。董利表示，該綜合體雖然對城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的閑置也對城市的可持續發展帶來了不利影響，“由于長期經營不善導致其他開發商望而卻步，擾亂了城市發展過程中商業發展的進程和秩序，使城市文化命脈的延續也受到很大影響。”
探究益陽福中福陷入困局的深層次原因，業內人士認為，開發商所犯的錯誤在于對當地消費力判斷不足、盲目立項，并且簡單復制大城市的成功經驗，對當地市場預期過于樂觀；此外，開發企業缺乏專業操盤能力，后期運營管理不規范、后勁不足等，也是目前城市綜合體開發普遍存在的問題。
當然，市場上不幸中也存在著萬幸。除去我們熟悉的 “萬達系列”、“華潤系列”、“華貿”、“國貿”等已成為榜樣式的綜合體項目外，一批成長中的新一代們，還是有些翹楚的。
正在赴港上市的廈門寶龍集團，旗下的20個城市廣場都位于二三線城市的“副中心”，地價不高，但是升值潛力大。同時將住宅和商業地產結合起來，都在20萬平方米以上。另一方面，在挺過了“商業傷凍期”后，寶龍終于見到了陽光：投巨資建設的十余個項目，在飽受市場質疑聲中，2009年已經開始了招商并陸續產生收益。如寶龍福州城市廣場一層租金達到了600元/平方米月，租得十分火爆，較開業初期翻了近2番，比周邊物業租金高出30%左右。而此次放入寶龍地產上市資產的商業廣場項目約有17個，這些“高收益”的搖錢樹無非成為寶龍上市最有力的支持點。
如同地價的一夜飆升，城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。在巨大光環的吸引下，不少人認為當今商業地產已步入城市綜合體“唱主角”的時代。甚至有不少地方政府固執相信，城市經濟發展之間的競爭，也要靠城市綜合體決勝負。
大規模、大體量、全業態，一座又一座“城中之城”平地而起時，在改變城市面貌的同時，也嚴重挑戰著城市的消化能力。
新城區博弈
應該說，城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。城市作為一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現“城市綜合體”這種綜合物業。因此，“城市綜合體”必要的土壤是“大都市”。
而中國的“特異現象”是，二三線城市是對綜合體最熱情的地方，“雖然經濟還沒有發展到一線城市的水平，但其開發的積極程度甚至超過了一線城市”。北京嘉億引領國際商業管理機構董事長鄂麗華搖頭嘆道。
城市綜合體的大體量、全功能的設計，主流開發商的實力打造，大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個城市的地標性建筑，甚至成為城市的名片。對于提升區域土地價值，對于拉動就業和提高稅收，對于政府的“政績形象”來說實在是絕佳的選擇。“一舉多得，無怪乎各級城市政府在助推上趨之若鶩。”一位業內人士說，城市綜合體從各方面利益上都“迎合”和“滿足”了地方政府。于是，各地政府推波助瀾，開發商積極性高漲，城市綜合體開始蜂擁四起。
若無綜合體，不做新城區。“許多城市的新城區開發，政府還規定必須要有綜合體的配備。”漢博投資集團董事長朱友軍說。為什么要規定這一點？“一是出業績，二是因為綜合體里面的酒店等商業部分，可以為當地帶來穩定的就業和稅收。現在70％的二三線城市的政府都已經意識到這一點。”
DTZ戴德梁行華北區董事張家鵬對此也頗為無奈。“地理位置稍偏、特別新的新城區，不太適宜綜合體的開發。但一般政府是不會答應的。”他隨后強調“新區開發往往是開發商和政府在進行博弈。”張家鵬說道：“新城區的開發建設應該是先有人住，再有產業，再有寫字樓，再有商業這樣一個順序。而政府往往是反過來想。先出綜合體、先出商業，因為這些看上去，馬上業績斐然。”
據漢博研究院研究數據表明，適合大型商業出現的城市宏觀經濟參數的共性特點為：二線城市GDP超過800億元，城鎮居民人均可支配收入超過5000元，城鎮居民人均消費性支出大于4000元。因此，董事長朱友軍特別強調了新城區的開發培養一定“得先見到人”，隨后方可“慢慢培養商氣”。
例如浙江寧波的東部新城和洲區，雖然都是寧波的新城開發項目，但二者的表現結果卻截然不同。洲區走的是專家路線，它的開發程序是：先配備大量的生活配套，包括學校入駐、醫療機構入駐，并開發了大量住宅。當入住率到了一定程度，大量人口成功引入時，才引進了大連萬達，成功開發城市綜合體。而東部新城相反，走的是政府主導路線。它在常駐人口、消費人氣沒有完全到位、豐足的情況下，商業先行，開發大量的酒店，商業，甚至獨出心裁，引進創意產業。“現在是情況慘淡”，朱友軍很不能理解：“在沒有大量的消費人口支持的情況下就開發商業，上哪去找人消費？”
“政府引導”并非萬能
眾所周知，與政府合作的新城區開發，土地價格自然低廉。但一些開發商對未來明顯估量不足：地雖然很便宜地拿下，但是項目今后能否做得起來？朱友軍告訴記者，由于商業開發經驗不足，一些開發商的這種無意識狀態，在一些三線城市如臺州、南通等的偏遠新城區開發中，“表現最為可怕。”“他們認為以低價拿到新區最好的土地，政府又給予許多優惠，開發綜合體問題不大。但殊不知，綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業未來的運營成本。”
因此，也就不難想象，在這樣雙重，甚至多重的因素影響下，有多少表面華麗的城市綜合體，正行走在“幸與不幸之間”。
中國城市商業網點建設管理聯合會副秘書長董利給記者舉了個湖南益陽“福中福。國際城”的案例。
這是一個離市中心不遠20萬平方米的大型綜合體。“整個項目氣勢恢宏，很漂亮，但卻閑置了好幾年，目前僅有零星商家進駐，經營慘淡，租戶怨聲載道。”董利說。而影響不僅止于此。董利表示，該綜合體雖然對城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的閑置也對城市的可持續發展帶來了不利影響，“由于長期經營不善導致其他開發商望而卻步，擾亂了城市發展過程中商業發展的進程和秩序，使城市文化命脈的延續也受到很大影響。”
探究益陽福中福陷入困局的深層次原因，業內人士認為，開發商所犯的錯誤在于對當地消費力判斷不足、盲目立項，并且簡單復制大城市的成功經驗，對當地市場預期過于樂觀；此外，開發企業缺乏專業操盤能力，后期運營管理不規范、后勁不足等，也是目前城市綜合體開發普遍存在的問題。
當然，市場上不幸中也存在著萬幸。除去我們熟悉的 “萬達系列”、“華潤系列”、“華貿”、“國貿”等已成為榜樣式的綜合體項目外，一批成長中的新一代們，還是有些翹楚的。
正在赴港上市的廈門寶龍集團，旗下的20個城市廣場都位于二三線城市的“副中心”，地價不高，但是升值潛力大。同時將住宅和商業地產結合起來，都在20萬平方米以上。另一方面，在挺過了“商業傷凍期”后，寶龍終于見到了陽光：投巨資建設的十余個項目，在飽受市場質疑聲中，2009年已經開始了招商并陸續產生收益。如寶龍福州城市廣場一層租金達到了600元/平方米月，租得十分火爆，較開業初期翻了近2番，比周邊物業租金高出30%左右。而此次放入寶龍地產上市資產的商業廣場項目約有17個，這些“高收益”的搖錢樹無非成為寶龍上市最有力的支持點。